คำพิพากษาศาลฎีกา ปี พ.ศ. 2558 — หน้า 115

เมื่อจำเลยทั้งสองขอโอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ยอมรับคำขอของจำเลยทั้งสอง โดยเรียกค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนผู้เช่าซื้อและผู้ค้ำประกันจากจำเลยทั้งสอง พร้อมทั้งให้ผู้เช่าซื้อและผู้ค้ำประกันรายใหม่ลงลายมือชื่อเป็นผู้เช่าซื้อและผู้ค้ำประกัน เมื่อได้ความว่า โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันเป็นสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ จึงเป็นการแปลงหนี้ใหม่ หนี้เดิมย่อมระงับ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 349 วรรคแรก และมาตรา 350 โจทก์ไม่อาจนำสัญญาเช่าซื้อและสัญญาค้ำประกันมาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ได้

โจทก์เช่าซื้อรถยนต์มาจากบริษัทเงินทุน ก. โจทก์จึงมีเพียงสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในรถยนต์ เมื่อโจทก์ขายรถยนต์คันที่เช่าซื้อให้แก่ บ. โดยมีข้อตกลงให้ บ. ผ่อนชำระค่าเช่าซื้อที่เหลืออันเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยบริษัทเงินทุน ก. ไม่ได้ตกลงด้วย ย่อมเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยมิชอบ และไม่มีผลผูกพันบริษัทเงินทุน ก. ผู้ให้เช่าซื้อ โจทก์จึงยังคงต้องรับผิดต่อบริษัทเงินทุน ก. ตามสัญญาเช่าซื้อเช่นเดิม และหากมีการชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว รถยนต์ที่เช่าซื้อก็ตกเป็นสิทธิของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 ทำให้โจทก์สามารถโอนรถยนต์ทางทะเบียนให้แก่ บ. ต่อไปได้ การที่ บ. ครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อตามสัญญาซื้อขายจึงเป็นเพียงการครอบครองแทนโจทก์ โจทก์จึงยังเป็นผู้มีส่วนได้เสียในรถยนต์ที่เช่าซื้อในขณะทำสัญญาประกันภัย สัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมีผลผูกพันตามกฎหมาย เมื่อรถยนต์ที่เช่าซื้อซึ่งโจทก์เอาประกันภัยไว้กับจำเลยสูญหายไป โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยได้
ขณะเกิดเหตุ บ. ติดเครื่องรถยนต์ที่เช่าซื้อไว้โดยไม่ล็อกประตูรถ แล้วเดินไปสูบบุหรี่ห่างจากตัวรถนานประมาณ 20 นาที โดยไม่เห็นจุดจอดรถยนต์ เป็นการจอดรถยนต์ไว้ในลักษณะไม่ใส่ใจ และไม่สนใจว่าจะเกิดเหตุร้ายกับรถยนต์หรือไม่ เมื่อรถยนต์ที่เอาประกันภัยไว้สูญหายไป พฤติการณ์ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ บ. ซึ่งเป็นผู้ครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อแทนโจทก์ จำเลยในฐานะผู้รับประกันภัยจึงไม่ต้องรับผิดในความสูญหายของรถยนต์ที่เช่าซื้อซึ่งรับประกันไว้ต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 879 วรรคหนึ่ง

โจทก์เป็นผู้เช่าซื้อรถยนต์มาจากบริษัท ง. โจทก์จึงมีเพียงสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในรถยนต์ที่เช่าซื้อ การที่โจทก์ทำสัญญาขายรถยนต์คันดังกล่าวให้แก่ บ. โดยมีข้อตกลงให้ บ. ผ่อนชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลืออันเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยบริษัท ง. ไม่ได้ตกลงด้วย จึงเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยไม่ชอบและไม่มีผลผูกพันบริษัท ง. ผู้ให้เช่าซื้อ ทำให้โจทก์ยังคงต้องรับผิดต่อบริษัท ง. ตามสัญญาเช่าซื้อเช่นเดิม และหากมีการชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว รถยนต์ที่เช่าซื้อก็ตกเป็นสิทธิของโจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 ทำให้โจทก์สามารถโอนรถยนต์ทางทะเบียนให้แก่ บ. ต่อไปได้ การที่ บ. ครอบครองรถยนต์ตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นเพียงการครอบครองแทนโจทก์ โจทก์จึงยังเป็นผู้มีส่วนได้เสียในรถยนต์ที่เช่าซื้อในขณะทำสัญญาประกันภัย สัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมีผลผูกพันตามกฎหมาย เมื่อรถยนต์ที่เอาประกันภัยไว้สูญหายไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลย
ขณะเกิดเหตุ บ. จอดรถแล้วเดินไปสูบบุหรี่ห่างจากรถประมาณ 40 เมตร และไม่สามารถมองเห็นรถยนต์ได้เพราะมีป่าละเมาะบังสายตาโดยติดเครื่องยนต์และไม่ได้ล็อกประตูรถ พฤติการณ์ดังกล่าวเป็นการจอดรถยนต์ทิ้งไว้ในลักษณะที่ไม่ใส่ใจ และไม่สนใจว่าจะเกิดเหตุร้ายกับรถยนต์หรือไม่ นับเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง เมื่อรถยนต์ที่เอาประกันภัยไว้สูญหายไปเพราะความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ บ. ซึ่งเป็นผู้ครอบครองรถยนต์แทนโจทก์ จำเลยในฐานะผู้รับประกันภัยจึงไม่ต้องรับผิดในความสูญหายของรถยนต์ที่รับประกันภัยไว้ต่อโจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 879 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คำให้การแก้ฟ้องแย้งก็ขอชำระเงินตามจำนวนที่เห็นว่าถูกต้อง หากโจทก์ชำระแล้วจำเลยไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ก็ขอใช้คำพิพากษาแทน เท่ากับว่าโจทก์ยินยอมชำระหนี้ตามฟ้องแย้งบางส่วน ศาลชั้นต้นจึงต้องวินิจฉัยชี้ขาดถึงผลแห่งการชำระหนี้ว่าหากโจทก์ชำระเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นครบถ้วนแล้ว โจทก์จะบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือปลอดหนี้มอบให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการชำระหนี้ได้หรือไม่ด้วย อุทธรณ์โจทก์จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อที่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น
ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้ โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คำให้การแก้ฟ้องแย้งก็ขอชำระเงินตามจำนวนที่เห็นว่าถูกต้อง ถือว่าโจทก์ยินยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระแล้ว เมื่อโจทก์ชำระหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้ หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คำให้การแก้ฟ้องแย้งก็ขอชำระเงินตามจำนวนที่เห็นว่าถูกต้อง ถือว่าโจทก์ยินยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระแล้ว เมื่อโจทก์ชำระหนี้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตน การที่จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้ หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

ประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุว่าผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินและเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ เมื่อโจทก์ประมูลซื้อห้องชุดได้แต่ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้
คำพิพากษาศาลชั้นต้นมิได้ระบุวันเริ่มต้นให้ชำระเงินเพิ่ม เป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อย แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 143 วรรคหนึ่ง
ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาเกินคำขอในฟ้องแย้ง เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246

ตามฟ้องและฟ้องแย้ง จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 มีฐานะเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏตามฟ้องว่าจำเลยที่ 2 กระทำในฐานะส่วนตัวและจำเลยที่ 2 มิใช่เจ้าหนี้ตามฟ้องแย้ง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ซึ่งปัญหาอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องเดิมค้างชำระเป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะฟ้องบังคับคดีให้เจ้าของห้องเดิมที่ค้างชำระหรือไม่ก็ได้ ไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายให้เป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสองที่จะต้องฟ้องคดีหรือต้องใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมาตรา 41 การที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมาตรา 41 และไม่ใช้สิทธิฟ้องคดีตามอำนาจหน้าที่เอาแก่เจ้าของห้องชุดเดิมตามมาตรา 36 (6) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์
ค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นที่ต้องมีการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และเพื่อความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัยซึ่งมิได้มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลาไม่อยู่ในบังคับในอันที่จะมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4)
ค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เมื่อค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ ค่าปรับซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/26 และเนื่องจากค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยทั้งสองจะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379
ตามคำฟ้องของโจทก์นั้นขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งการที่จำเลยที่ 1 จะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ได้นั้น โจทก์จะชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้ครบเสียก่อน แม้ตามคำขอท้ายฟ้องและคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์จะไม่มีข้อความว่า เมื่อโจทก์ได้ชำระค่าส่วนกลางครบถ้วนแล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ก็ตาม แต่เนื่องจากจำเลยที่ 1 ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง และศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้โจทก์ชำระค่าส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 แล้วเมื่อโจทก์ชำระค่าส่วนกลางตามคำพิพากษาให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง ซึ่งเป็นการสั่งตามสมควรแก่รูปเรื่องเพื่อบังคับคดีให้เป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม มิใช่เป็นการสั่งนอกเหนือไปจากคำขอท้ายฟ้อง

ตามฟ้องและฟ้องแย้ง จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 มีฐานะเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏตามฟ้องว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะส่วนตัวและจำเลยที่ 2 มิใช่เจ้าหนี้ตามฟ้องแย้ง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องเดิมค้างชำระเป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะฟ้องบังคับคดีให้เจ้าของห้องเดิมที่ค้างชำระหรือไม่ก็ได้ ไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายให้เป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสองที่จะฟ้องคดีหรือใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดี และไม่ใช้สิทธิฟ้องคดีตามอำนาจหน้าที่เอาแก่เจ้าของห้องชุดเดิมตามมาตรา 41 และตามมาตรา 36 (6) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
ค่าใช้จ่ายรายการที่ 5 ถึงรายการที่ 10 ตามเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 5 และที่ 6 เป็นค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นที่ต้องมีการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและเพื่อความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัยซึ่งมิได้มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลาในอันที่จะมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) จึงไม่ขาดอายุความ
ส่วนค่าปรับในรายการที่ 3 และที่ 4 เป็นค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เมื่อค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ ค่าปรับซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/26
ค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยทั้งสองจะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379
ตามคำฟ้องของโจทก์นั้นขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งการที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ได้นั้น โจทก์จะชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้ครบเสียก่อน แม้ตามคำขอท้ายฟ้องและคำให้การฟ้องแย้งของโจทก์จะไม่มีข้อความว่า เมื่อโจทก์ได้ชำระค่าส่วนกลางครบถ้วนแล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ก็ตาม แต่เนื่องจากจำเลยที่ 1 ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระหนี้ค่าส่วนกลางและศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้โจทก์ชำระค่าส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 แล้ว เมื่อโจทก์ชำระค่าส่วนกลางตามคำพิพากษาให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง ซึ่งเป็นการสั่งตามสมควรแก่รูปเรื่องเพื่อบังคับคดีให้เป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ไม่มีค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนที่โจทก์จะซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดนั้น โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ทั้งมิใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้องชุดพิพาททั้งสาม เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว
หน้าที่ของการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระในขั้นตอนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดเนื่องจากโจทก์ขอให้รับรองสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจากเจ้าของเดิมมาเป็นของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง มิใช่การพิจารณาหน้าที่ของผู้จัดการหรือการพิจารณาบุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 36 และมาตรา 41 ที่จะบังคับให้ได้มาซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระว่าไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นคนละขั้นตอนกันกับที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีนี้

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ กรณีถือได้ว่าโจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว